Compro casa, come mi assicuro?

Nel momento di acquisto di una casa, molti clienti si rivolgono a me dopo essersi già stati in banca a chiedere dei preventivi sul mutuo e si meravigliano di aver sentito parlare di molte polizze accessorie di cui nemmeno conoscevano l’esistenza. Con questo articolo provo a fare chiarezza sull’argomento.

DIRITTO DI RECESSO

La prima cosa che sicuramente non vi hanno spiegato in banca è che tutte le polizze possono essere annullate con lettera raccomandata entro 15 giorni dalla stipula. Questa pratica, assolutamente malvista dagli istituti di credito, potrebbe rivelarsi necessaria nel caso in cui la banca “lasci intendere” che senza determinate polizze accessorie non viene erogato il mutuo.

A tal proposito, vale la pena ricordare che il CODICE DEL CONSUMO (Decreto Legislativo 6 settembre 2005, n. 206) parla chiaro in merito allo forzare la vendita di polizze accessorie da parte della banca:

3-bis. E’ considerata scorretta la pratica commerciale di  una banca, di un istituto di credito o di un intermediario finanziario che, ai fini della stipula di un contratto di mutuo, obbliga il cliente alla sottoscrizione di una polizza assicurativa erogata dalla medesima banca, istituto o intermediario 

[Introdotto dall’articolo 36–bis del decreto-legge 201/2011 convertito, con modifiche, dalla Legge 22 dicembre 2011, n. 214 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, recante disposizioni urgenti per la crescita, l’equità e il consolidamento dei conti pubblici”] ovvero all’apertura di un conto corrente presso la medesima banca, istituto o intermediario [Introdotto dall’art.28, co.3, del decreto-legge 1/2012 convertito, con modifiche, dalla Legge 24 marzo 2012, n. 27 recante “Disposizioni urgenti per la concorrenza, lo sviluppo delle infrastrutture e la competitivita’“].

VINCOLO

Per quel che riguarda la polizza Casa, che sicuramente sarà vincolata alla banca, si può presentare una nuova polizza presso un altro istituto o compagnia assicurativa con nuovo vincolo sempre legato alla banca che emette il mutuo.

Ma che cos’è il vincolo? il vincolo è una sorta di tutela che la banca (giustamente aggiungo io…) chiede per far si che in caso di danneggiamento della casa (incendio, scoppio, ecc…) lei possa ritornare dei propri soldi prestati.

Provo a spiegarlo con un esempio pratico: abitazione da 100.000, polizza casa non vincolata alla banca. Dopo 5 anni, il capitale che Il proprietario proprietario della casa deve alla banca è di 75.000€.

Incendio totale che distrugge la casa. l’assicurazione paga il valore dell’abitazione, cioè 100.000€ ma non essendoci nessun vincolo li paga al proprietario che incassa quindi 100.000 euro. Il proprietario potrebbe decidere di incassare i 100.000 e costruirsi una nuvoa casa da un’altra parte smettendo di pagare il mutuo. Alla banca rimarrebbero le macerie della prima abitazione, sicuramente un valore inferiore ai 75.000€.

Ecco allora la tutela dell’istituto di credito che chiede che la polizza sia vincolata, in questo modo in caso di incendio la compagnia di assicurazione liquida la banca che d’accordo con il proprietario decide se

  1. tenersi i 75.000€ e libera il proprio cliente dalle rimanenti rate del mutuo e versando sul suo conto corrente anche una quota di 25.000.
  2. finanziare i lavori di ristrutturazione per rimettere a nuovo la casa (usando appunto i 100.000 dati dall’assicurazione)

DIVERSE TIPOLOGIE DI POLIZZE CASA

L’ho già scritto in questo articolo: non tutte le polizze casa suono uguali!! Prestate attenzione alla differenza tra polizze a rischi nominati e polizze ALL RISK. Molto spesso le polizze proposte dagli istituti di credito sono polizze a rischi nominati, sicuramente meno vantaggiose delle polizze ALL RISK.

CHE GARANZIE METTERE NELLA POLIZZA CASA

Questa secondo me è una lista di garanzie da inserire nella propria polizza abitazione, li nomino in ordine di importanza:

  1. INCENDIO E SCOPPIO DEL FABBRICATO
  2. RESPONSABILITA’ CIVILE DEL PROPRIETARIO
  3. RESPONSABILITA’ CIVILE PER FATTI DI VITA PRIVATA
  4. INCENDIO E SCOPPIO DEL CONTENUTO
  5. ATTI VANDALICI ED EVENTI CAUSATI DA LADRI
  6. BAGNATURA E ALLAGAMENTO
  7. RICERCA E RIPARAZIONE DI LIQUIDI E GAS
  8. FURTO
  9. FENOMENO ELETTRICO
  10. TUTELA GIUDIZIARIA

Mi riprometto in un futuro articolo di spiegare bene tutte queste garanzie.

POLIZZA VITA è OBBLIGATORIA?

Se la polizza casa, sostanzialmente lo è (a tal proposito si legga questo articolo) la polizza vita non è obbligatoria, ma caldamente consigliata.

CHE POLIZZA VITA SCEGLIERE

Vi sono 2 tipi di polizza vita:

  • a capitale decrescente (copre il mutuo, con il passare del tempo scende anche la quota pagata dalla compagnia in caso di sinistro. Si ricorda che “ogni mese la casa sarà un po’ più tua e un po’ meno della banca, quindi in caso di premorienza la quota da dare alla banca per garantire il mutuo è minore”)
  • a quota fissa (si stabilisce un capitale e quello rimane per tutta la durata di un mutuo)

Io molto spesso consiglio di farle entrambe.

Provo a spiegare anche questo caso con un esempio: capitale da assicurare 100.000 per 30 anni. Confrontiamo da un lato una Decrescente da 100.000 e dall’ altro due polizze combinate: una decrestente da 75.000 aggiunta ad una fissa di 25.000€.

decesso dopo il primo mese
con un unica polizza decrescente viene liquidato l’importo di 100.000

con le due polizze: 75.000 + 25,000 = 100.000

decesso dopo 15 anni:

con un unica polizza decrescente: 50.000

con le due polizze: 37.500 + 25.000 = 62.500

decesso dopo 29 anni e 11 mesi

con un unica polizza decrescente: 500€

con 2 polizze: 500 + 25.000 = 25.500€

Il costo delle 2 combinate ė leggermente maggiore rispetto a quello della decrescente unica, però secondo me ne vale la pena.

OLTRE ALLA POLIZZA CASA E ALLA POLIZZA VITA DEVO FARE ALTRE POLIZZE?

Non si è obbligati a fare altre polizze però io consiglio di tutelarsi nel caso di eventi che potrebbero cambiare radicalmente il proprio tenore di vita: sto parlando di invalidità permanenti in caso di infortunio e / malattia. Non dimentichiamo che con un mutuo ci si impegna per 15-20 addirittura per 30 anni in alcuni casi, ed è difficile prevedere la propria situazione di salute a distanza di così tanto tempo. Ne ho parlato approfonditamente in questo articolo, quello che dico qui è che stimare il prezzo di queste polizze è davvero complicato perché dipende molto da che garanzie si scelgono: con garanzie base ci si assicura anche con 10-15 euro al mese…alcuni liberi professionisti pagano polizze salute superiori ai 1500 euro.

Quello che si può dire con sicurezza é che le polizze infortuni dipendono soprattutto dal tipo di lavoro che una persona svolge (assicurare un agricoltore o un operaio costa sicuramente di più di un insegnante o un impiegato)mentre la variabile più importante per le polizze malattia ė soprattutto dall’ età. Per questo tipo di polizze, quindi, una consulenza mirata in agenzia mi sembra la strada migliore.

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